Los gastos comunes son una parte vital de la vida en condominios; permiten el buen mantenimiento y la administración de los espacios comunes. Sin embargo, muchos propietarios y administradores deben enfrentarse a un problema común: la morosidad de pago.
Ya sea porque los propietarios se han ausentado por mucho tiempo, porque sienten que el pago no es justo para el poco uso que dan a los espacios comunes o porque no tienen tiempo, dinero o intención de pagarlos, la ley 675 de Propiedad Horizontal es clara al respecto: todos deben cancelar los gastos comunes que les corresponden.
Luz Marina Aponte, administradora con 19 años de experiencia, explica que el 60% de los copropietarios en condominios de estratos tres, cuatro, cinco y seis son morosos y el patrón es el siguiente:
- El 40% de la mora corresponde a cartera fluctuante, es decir, aquellos vecinos que se ponen al día algunos meses y en otros vuelven a caerse en los pagos que les corresponden.
- Un 10% tiene que ver con los vecinos que se niegan a pagar sus obligaciones porque han tenido problemas con el administrador, porque no están de acuerdo con la gestión que se ejecuta o porque no les han resuelto algún problema. En estos casos se declaran en rebelión, absteniéndose de pagar la administración y demás obligaciones comunes.
- El otro 10% de la deuda en los gastos comunes corresponde a los vecinos que no tienen cómo pagarla.
La profesional agrega que en los estratos más bajos (uno y dos) la problemática aumenta y el porcentaje de morosidad alcanza el 80%. “En estos casos, el 70% de la deuda se debe a que las personas ganan sueldo mínimo y le dan prioridad a comer, pagar colegios y transporte. La obligación con el condominio queda para cuando haya posibilidades. Son deudas fluctuantes. El otro 10% de la mora corresponde a personas que, definitivamente, no tienen cómo pagar la administración”.
¿Qué pasa si no se pagan los gastos comunes?
En palabras de Omar Cortes, gerente de Edifito.co - empresa chilena con sede en Colombia, que ofrece la mejor solución de control y gestión administrativa de condominios y edificios - en Colombia no pagar las cuotas de mantenimiento trae como consecuencia la generación de un interés o pena convencional, es decir, la aplicación de un porcentaje adicional. Otra consecuencia es que al vecino moroso se le suspende el derecho al voto en las asambleas y beneficios como entrega de correspondencia, domicilios y acceso a algunas áreas comunes.
En caso de morosidad, la administración puede publicar una lista con el cobro de cada inmueble. Paralelamente, la administración puede recurrir a cobros jurídicos, que implican asumir los intereses moratorios, los honorarios procesales, las costas y los gastos del proceso, según la labor ejecutada por el profesional encargado.
Adicionalmente, el acreedor podrá solicitar las medidas cautelares que garanticen el cumplimiento de la obligación, así lo reitera la ley que de Propiedad Horizontal. Estos procesos comienzan cuando las restricciones anteriores no han logrado su cometido y, en muchos casos, llega a ser necesario una solicitud de embargo al propietario moroso.
Sanciones que no se pueden imponer a los morosos:
- Suspender servicio de citófonos.
- Prohibir al portero que atienda al moroso.
- Impedir el acceso de visitantes del moroso.
- Impedir el ingreso o salida de pertenencias del moroso.
- Impedir uso de ascensores.
Las consecuencias para los otros vecinos
En el caso de que los propietarios no paguen sus gastos comunes, una consecuencia clara es que la comunidad no tenga liquidez. Esto significa, por ejemplo, que no se podrán hacer mantenimientos, ni reparaciones en las instalaciones de una comunidad como en las bombas de agua, los ascensores, las piscinas, el jardín, entre otras.
Además, este tipo de retrasos permite un fenómeno conocido por los administradores como “la bicicleta”: aquel concepto en que el copropietario paga solamente un mes dentro de su deuda de tres meses notificada, para así quedar con una falta de pago de solamente dos meses, y no recibir las multas o medidas correspondientes.
La morosidad se puede evitar
Una buena forma para tener una menor tasa de morosidad es contar con un adecuado sistema de administración; aliado tanto para los administradores como para la comunidad vecinal responsable.
Edifito.co es un software administrativo y contable que permite manejar con transparencia los gastos comunes y así tener una cuenta clara, ordenada y digitalizada. Esta plataforma ha llegado a convertirse en la mejor alternativa para los condominios en Colombia. Su ecosistema ayuda a los encargados legales de la Propiedad Horizontal a minimizar, considerablemente, el índice de morosidad.
